升息讓「蝸居」變嚴峻了 北市每4筆有1筆小宅 中南部漸夯

暌違近12年,台灣今年再度進入升息循環,二波升息下購屋成本增加,也推升小宅交易。台北市15坪以下每4筆交易中就占1筆,占比將近27%,居六都之冠,房仲業說「「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻,而且中南部過去以家庭3房為主,近來台中、高雄小宅交易比以往亮眼,占比也比12年前增加將近一成。

房市示意圖/取自中央社
房市示意圖/取自中央社

第一建經統計內政部不動產資訊平台資料,觀察2011年與2022年,兩波升息循環的小宅交易狀況,今年上半年,全國15坪以下小宅交易佔比達15.5%,較12年前同期增加6.5個百分點,而小宅佔比最大的台北市,從2011年14.5%,增加至2022年的26.9%居六都之冠,12年以來大增12.4個百分點,顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示,台灣上一波升息循環,發生在2010年Q2至2011年Q2,之後利率凍漲到2015年,且2015到2020年間多次降息,使台灣長年處於低利率時代,房價也在低利烘托下穩健成長;而這次升息循環則從2022年Q1開始,與12年前相比,今年房價已處於歷史相對高水位,加上開發商興建成本提高,價格走揚的速度快,為了壓低總價帶,開發商在規劃產品時便「精簡化」,使市場湧現許多「1+1房」、「小2房」戶型,也讓小宅在這波升息循環下,市場性大幅提升,使交易占比較12年前大增。

謝萬雄分析,小宅交易佔比逐年拉高,與三大因素有關:包括一、房價所得比高,尤其以台北市最為明顯,因總價預算考量,只得轉購置小宅來平衡預算。二、人口結構改變,現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加,都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。三、置產型買盤,小宅有低總價的優勢,尤其精華區小宅產品吃香,出租率、轉手率都高。

房價1去不回頭 中南部小宅漸夯

高雄與台中今年H1的小宅交易佔比,分別較12年前同期增加9.9、9.6個百分點,購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區更明顯。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示,2011年時,中南部仍有不少地區可見1字頭房價,民眾若有購屋需求,會以3房的家庭產品為主,15坪以下的小宅產品並非主流。

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不過隨著高雄近年積極從工業城市成功轉型為科技城市,高雄迎來不少重大建設議題,包括亞洲新灣區五大公共建設開發、環狀輕軌、仁武產業園區、台積電設廠等利多,迎接更多就業人口移入,擴大住宅需求供給,磁吸各大建商購地推案,加上營建成本增高,也帶動整體房價上揚,房價高漲促使民眾縮小購屋坪數,同時鎖定市場需求,建商推案也多朝小宅化,單身就業族及包租公喜愛的套房型產品,買氣也較往年熱絡,整體小宅交易比以往亮眼。

二波升息下六都小宅交易增幅排名
二波升息下六都小宅交易增幅排名

第一建經研究中心副理張菱育提醒,小宅擁有低總價、好入手的優勢,但需留意,有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件,視為不易轉手的產品,房貸成數僅有6~7成,權狀坪數10坪以下的「小套房」,部分銀行甚至不承貸,增加購屋財務壓力。若購屋族因預算有限而必須買小宅產品,宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益,或醫院產業園區周邊等,轉手性和出租率高,且銀行鑑估值也更好,部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。

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  • Yahoo財經特派記者 葉憶如:22年財經主流媒體資歷,從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0,見證台灣大小企業集團興衰史,歷經國際5次金融危機。認為金融即生活,無所不在,再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財,你不理財,財不理你。